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以案释法丨涉疫情租赁合同纠纷实战案例

发布人: 威尼斯人官网 来源: 威尼斯人官网下载 发布时间: 2020-07-10 08:20

  2018年出租人虞某与承租人基美公司签订了一份《房屋租赁合同》,约定基美公司承租虞某房屋用于酒吧经营,租期为10年;租金先付后租,每3个月一付,每期租金须在上一期的最后15天内支付。合同还约定了如承租人拖欠租金等费用总额超过月租金50%时,出租人有权终止合同。

  合同签订后,承租人开始按约定支付租金,但之后出现了延期支付的情况。2019年的7月至10月的租金,其中有一个月租金承租人迟延了几天支付,另有部分(不到一个月的租金)承租人迟至2019年11月才支付;2019年的10月至2020年1月租金承租人于2020年3月才支付。

  出租人虞某作为原告于2019年10月起诉被告基美公司,要求解除合同,支付拖欠的租金。被告不同意解除合同,并以受疫情影响为由,要求减免租金。

  1、合同约定,被告欠付租金等相关费用超过约定金额,原告有权解除合同。本案中,被告未及时支付租金是事实,但前期租金延付时间较短,后期(自2019年7月20日起)的租金延付时间虽然较长,但其中部分原因是由于房屋漏水导致双方争议,被告主观恶意并不大。

  诉讼中,被告亦对其行为进行了补正,此后的租金,因酒吧经营受新冠肺炎疫情影响较大,被告以此为由要求法院酌情减免后再予支付,亦具有一定的合。

  综上,法院认为,被告虽存在未按时支付租金的违约情形,但违约行为较为轻,且现已进行了补正,对原告影响较为有限。同时,被告对讼争房屋投资巨大,合同解除对其权益影响重大,不宜轻易解除。

  案例中,承租人存在延期支付租金的违约行为,而且已经达到合同约定的解除条件,但法院认为该违约行为并不严重,未支持原告解除租赁合同的请求。

  二是注意当前新情势下法院对于解除合同的谨慎态度。最高在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》中指出,“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,不予支持。”因此处理租赁合同纠纷还应考虑当前保企业、保就业的大背景。

  案例中,法院根据酒吧在疫情期间停止经营的情况,酌情减免一个月租金。这是基于疫情确实导致承租人的酒吧经营受到影响。

  其次,法院并不判决减免疫情停业期间的全部租金,这是考虑到合理分担风险问题,因为如果免除了承租人疫情停业期间的全部租金,无异于将全部风险由出租人承担,并不公平。

  1、租赁合同纠纷首先双方尽量协商处理,双方可以从合同延期履行、减免租金、减免管理费、减免违约金、延长或缩短履约期、解除合同、搬离房屋等多个方面考虑方案。

  2、如协商不成的,双方可以请求调解组织、律师等第三方进行调解,第三方的专业能力可以为当事人提供更好的,更有利于纠纷的解决。

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